不動産投資の4大リスクとは?リスクの回避方法を徹底ガイド

すべての不動産投資家は、投資行為によって生じるリスクを可能な限り回避したいと考えています。実際に、不動産投資を始めると、どんなリスクに遭遇することになるのでしょうか?もしかして、不動産投資のリスクについて把握するため、下記のようなことをお考えではないですか。

  • 不動産投資家が遭遇する代表的なリスクを把握しておきたい・・・。
  • 不動産投資におけるリスクが回避可能なものであるのか把握しておきたい・・・。
  • リスクの回避方法を学び、不動産投資を失敗に終わらせたくない・・・。

もし、上記について自分と何かひとつでも思い当たることがある場合は、本記事を最後まで興味を持って読んでいただけると思います。今回は、不動産投資を始めるとどのようなリスクに遭遇することになるのか、回避方法まで詳しく解説します。

不動産購入時の借金のリスク

不動産投資で陥りやすいリスクは、借金のリスクです。不動産購入時に発生する借金の返済を毎月の家賃収入に依存しているのは、大変危険なことです。万が一、空室状態が続いた場合、借金の返済ができず、まったく身動きがとれなくなってしまいます。

このような不動産購入時に発生する借金に対して、どのようなリスクの回避方法があるのでしょうか。

固定金利型と変動金利型を理解してお金を借りる

不動産を購入するなら、固定金利型と変動金利型の違いを明確に理解してから金融機関から融資を受けましょう。金利による違いを理解しないままお金を借りてしまうと、最終的な返済総額が通常よりも大きくなってしまうことがあります。

たとえば、固定金利型を選択すると、借金を全額返済し終わるまでは金利の変動が一切起きません。どうしても借入時の金利が高くなりがちですが、経済的な影響を一切受けることがないため、最終的な返済額が変動することがありません。また、安定性の高さから資金的な計画を立てやすいというメリットがあります。

一方で、変動金利型は、市中金利によって半年ごとに金利が異なります。借入金利が低いというメリットがありますが、市中金利が上昇してしまうと、当初想定していたよりも返済額が増加してしまいます。そのため、返済計画が立てづらいというリスクがあります。

数百万しかない状況で、多額の借入をしない

もし、手持ちのお金が数百万円しかない状況で15000万などの多額の借入をしてしまうと金利によるリスクを高めてしまいます。家賃収入が入り、繰り上げ返済をしていけば、金利によって生じるリスクを軽減できますが、15000万に対して500万円の返済では、それほど大きな効果は見込めません。

一方で、もともとの借入額が2000万円であるのなら、同じ500万円の繰上げ返済でも高い効果を期待できます。不動産投資が上手くいき、家賃収入でローンを返済できたとしても、いつ空室状態が続くかわかりません。あらゆる事態に備えるためにも、身の丈に合わない不動産を購入しないようにしましょう。

最も好条件の金利で借り入れできる「モゲチェック」とは?

不動産投資の成功の鍵を握る金利ですが、最近では「モゲチェック」と呼ばれるもっとも良い金利条件を簡単に比較できるサービスも登場しています。

モゲチェックは住宅ローンを購入した際の金利比較ですが、「モゲチェックプラザ 」は、不動産投資時の金利条件を比較的るサービスです。

これから不動産投資を始める人はぜひ利用して見てください。

参考記事:モゲチェックの評判は悪い?良い?

不動産物件の空室よって生じるリスク

投資物件として、どれだけ利回りが良く収益性が高い物件であるように思えても、肝心の入居者が見つからず空室状態が続けば、一切家賃収入は入ってきません。

どうすれば空室によって生じるリスクを回避できるのでしょうか。

賃貸需要の大きな物件を購入する

空室によるリスクを最大限に抑えたいのなら、駅から徒歩10分以内の不動産に限定して購入してください。そもそも、人がいない場所で空室を埋めるのは、あまりにも大変です。例えば、渋谷や新宿、池袋などの駅から近い物件は、賃貸需要が非常に安定しています。

駅から徒歩10分以内の不動産の周辺には、学校や商業施設が密集しているため、一般的な不動産物件よりも空室になるリスクが低いです。

競争力のある人気物件を選ぶ

どれだけ内装のキレイな部屋でも家賃が高ければ、なかなか買い手が見つかりません。一方で、どれだけ家賃が安くても、ボロボロの物件では、入居者が見つからず空室によるリスクが高くなってしまいます。

例えば、東京のワンルームマンションに投資するのであれば、6万円~10万円前後の物件が売れ筋の価格帯となっています。この価格帯は、投資先の地域によって異なるため、しっかりと調べましょう。適切な価格帯の物件を探し、一定のグレードを保った部屋を見つけ出すことで空室のリスクを抑えられます。

賃貸管理能力の高い会社を選ぶ

空室による問題は、賃貸管理会社に協力してもらうことでリスクを抑えられます。しかし、賃貸管理会社の能力は、依頼先によってまったく異なります。

空室を埋めることが得意な会社もあれば、いつまで経っても対策を講じてくれないような会社も存在します。不動産投資を始めるのなら賃貸管理会社を見分ける術を知っておきましょう。

賃貸管理会社の見分け方

賃貸管理能力の高い会社は、ホームページ上で入居率を公開しています。入居率を非公開としている会社に不動産の管理を依頼してしまうと、将来リスクを抱える可能性が高くなります。

また、入居率の算出根拠や管理戸数についても確認してください。例えば、空室期間が3ヶ月以上続いてはじめてカウントする会社と空室が1ヶ月以上続いてカウントする会社では、入居率の算出根拠がまったく異なります。また、賃貸管理会社によって、管理戸数が異なるため、最低でも10,000戸以上管理しているところに仕事を依頼するようにしましょう。

入居者の滞納によって生じるリスク

入居者を見つけ出すことが得意な賃貸管理能力の高い管理会社と契約しても、肝心の入居者が家賃を支払ってくれなければ、不動産投資による家賃収入を得ることができません。

不動産投資の世界では、数百万円にもおよぶ入居者の滞納によって、資金計画が狂う事例も多数発生しています。

ここでは、どうすれば入居者の滞納によって生じるリスクを抑えることができるのか確認していきます。

賃貸管理会社に滞納している家賃の回収を依頼する

家賃を払ってもらえないからといって、自分で入居者と交渉するのは、得策とはいえません。入居者に滞納が発生した場合は、すぐに賃貸管理会社に相談して滞納している家賃の回収を依頼しましょう。

優秀な賃貸管理会社と契約していれば、長年のノウハウに基づいて対応してもらえるため、

長期間滞納状況が続くことがありません。家賃滞納者に対して適切にアプローチし、家賃回収に尽力してくれるため、問題の解決がスムーズです。

滞納保証のある賃貸管理会社を選ぶ

もし、入居者による滞納のリスクを抑えたいのなら、滞納保証サービスを実施している賃貸管理会社を選んでください。滞納保証サービス利用すれば、投資した物件で滞納が発生しても家賃が全額補償されます。

このとき、どの程度の範囲まで滞納した家賃を保証してくれるのかは、賃貸管理会社のサービスによって異なるため、補償制限がないか確認してください。最低でも保証期間が1年程度あれば、滞納が発生しても余裕をもって対応できるでしょう。

天災によって生じるリスク

不動産投資においてリスクコントロールが難しいとされる天災は、決して簡単に予測できるものではありません。しかし、大地震や津波が発生し、投資した不動産が倒壊するリスクを予測できないからといって、なにも対策をとらなくても良いというわけではありません。

不動産投資家は、天災によるリスクを想定し、大きなトラブルが発生しても対処できる状態を日頃から整備しておく必要があります。ここでは、どうすれば天災によって生じるリスクに対処できるのか確認していきます。

 

不動産投資で遭遇する天災の種類

まず、不動産投資を始めるなら、天災よって受ける被害は、常に頭に入れておきましょう。「天災による被害を受ける確率は、どうせ1%くらいでしょ。自分には、まったく関係ない。」などと思っていると、本当に天災が発生してしまったときに冷静に対応できなくなります。

不動産投資家は、下記のようなリスクを想定するべきです。

  • 大地震による投資物件の倒壊
  • ヒョウによる建物全体への損害
  • 台風による床上浸水

このような問題が発生してしまうと、復旧に膨大な時間が奪われるため、家賃収入が入らなくなってしまいます。また、天災以外にも、人災についてもしっかりと把握しておくべきです。人災とは、空き巣や放火などの事件を指します。人災については、投資物件の周辺でどんな犯罪が起きているのか、発生件数なども含めて事前に調べておくと、ある程度のリスクを回避できます。

火災保険に加入して天災によるリスクを回避する

天災については、火災保険に加入することで、一定のリスクを回避できます。一般的に、火災保険は、火災と関連する損害しか補償の対象とならないと思われていますが、そんなことはありません。

火災保険の詳細を確認すると、火災以外にも台風などの風害も補償の対象となっていることがほとんどです。どこまで補償対象となるのか確認し、リスクコントロールをしていきましょう。

ちなみに、地震などの天災は、火災保険の補償の対象とはなりません。地震被害による損害を最小限に抑えたいのなら、地震保険に加入しておきましょう。これらの保険に加入することで、万全のリスクコントロールができますが、その分、年間コストが増加してしまいます。

特に地震保険は、火災保険と比較した際、補償範囲が狭く必ずしも費用対効果が高いとは言い切れないため、全体的なコストを考えたうえで加入することをおすすめします。

不動産投資を始めるキャッシュがない人は、不動産投資クラウドファンディングがおすすめ

不動産投資は、最低でも数百万円、基本は数千万円の融資を引かなければいけません。

属性によっては、そもそも銀行から融資が降りず、投資を始められない人も多いはず。

そこでおすすめなのが、1万円からでも不動産投資を始められる不動産投資クラウドファンディングです。

専門の不動産業者が物件の選定をし、物件を購入する際のお金を多くの人から募り、購入管理します。

投資家は自分で実際に管理をする手間もなく、リターンを受けられます。

不動産投資クラウドファンディングの中でも、最近人気を誇っているサービスが、ファンタスファンディングです。

FANTUS fundingは、2010年に設立された「FANTAS technology 株式会社」が運営する、不動産投資クラウドファンディングサービスです。

1万円からでも始められるので、不動産投資未経験者であっても気軽に参加できます。

今回の記事では、FANTUS fundingの特徴や評判について解説をしていくので、ぜひ参考にして下さい。

引用元:FANTAS funding(ファンタスファンディング)評判

定額から気軽に投資を始められるので、ぜひおすすめです。

不動産投資の4大リスクのまとめ

不動産投資は、物件を購入して運営するため、常に大きなリスクがともないます。そのリスクを恐れて、不動産投資を始める勇気がないという方もいるでしょう。しかし、金利や空室、滞納、天災などによって生じるリスクについて事前に勉強し回避方法を知っておくことで、そのリスクを最小限に抑えることができます。

投資のやり方によっては、サラリーマンの給料以上に安定した収入を確立することもでるでしょう。家賃収入による経済的な自由を実現するためにも、不動産投資におけるリスクを理解し、新しい1歩を踏み出しましょう。

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